BGH entscheidet: Wer muss marode Balkone an der Ostsee sanieren?

Bröckelnde Balkone: Eigentümerstreit von der Ostsee bis zum Bundesgerichtshof - BGH entscheidet: Wer muss marode Balkone an der Ostsee sanieren?

Ein jahrelanger Rechtsstreit um Balkonsanierungen in einer Wohnanlage an der Ostsee hat nun Deutschlands höchstes Gericht erreicht. Der Bundesgerichtshof (BGH) muss entscheiden, ob private Vereinbarungen die gesetzlichen Instandhaltungspflichten in Wohnungseigentumsgemeinschaften außer Kraft setzen können. Die Richter müssen klären, wer das letzte Wort hat, wenn dringende Reparaturen anstehen, die Eigentümer sich aber nicht einigen können.

Im Mittelpunkt des Falls steht ein Streit, bei dem ein 2022 beschlossener Antrag zur Finanzierung der Balkonsanierung scheiterte – mit der Folge, dass das Gebäude zunehmend verkommt. Da laut Berichten Betonteile herabzufallen drohen, ist die Entscheidung für Wohnungseigentümer im ganzen Land von großer Bedeutung.

Der Konflikt begann mit einem Gutachten, das drei Sanierungsoptionen für die maroden Balkone der Anlage vorschlug. Auf der Eigentümerversammlung 2022 fand jedoch keiner der Vorschläge eine Mehrheit, sodass das Projekt ins Stocken geriet. Ein frustrierter Eigentümer zog daraufhin vor Gericht und argumentierte, die Gemeinschaft habe eine Handlungspflicht.

Die Vorinstanzen wiesen die Klage ab und beriefen sich auf die Teilungserklärung – die Aufteilungsvereinbarung des Objekts –, die die Balkoninstandhaltung ausdrücklich den einzelnen Eigentümern zuweist. Demnach muss jeder Wohnungseigentümer die Kosten für Reparaturen an seinem Balkon selbst tragen, unabhängig von gemeinsamen Risiken. Die Gerichte urteilten, die Gemeinschaft dürfe nur eingreifen, wenn die Vereinbarung selbst unwirksam sei oder wenn durch Vernachlässigung die Bausubstanz gefährdet werde.

Der Anwalt des Klägers hielt dagegen: Die Gemeinschaft könne sich ihrer "Fürsorgepflicht nicht vollständig entziehen". Er berief sich auf das Wohnungseigentumsgesetz (§ 10 Abs. 3 WEG), das kollektives Handeln erlaube, wenn die Sicherheit auf dem Spiel stehe. Der BGH hat in früheren Urteilen wie VIII ZR 128/15 und VIII ZR 249/19 solche privaten Regelungen zwar bestätigt, doch die Vorsitzende Richterin Bettina Brückner bezeichnete den Fall als "eine äußerst wichtige Frage" – ein Hinweis auf seine grundsätzliche Tragweite.

Ein Vertreter des Gerichts beschrieb die Lage als "hoffnungslos", wenn Balkone bröckeln. Der BGH nahm die Revision an und wird am 24. April entscheiden. Sein Urteil wird zeigen, ob private Vereinbarungen kollektive Instandhaltungsbeschlüsse vollständig blockieren dürfen – und ob solche Klauseln überhaupt zulässig sein sollten.

Die anstehende Entscheidung wird für tausende Wohnungseigentümergemeinschaften in Deutschland richtungsweisend sein. Bestätigt der BGH die Vorinstanzen, bleiben private Regelungen in Teilungserklärungen selbst in Notfällen bindend. Die Eigentümer trügen dann allein die Verantwortung für Reparaturen – unabhängig von gemeinsamen Gefahren.

Ein Erfolg des Klägers könnte hingegen die Befugnisse der Gemeinschaften stärken, wenn einzelne Eigentümer notwendige Instandhaltungen verweigern oder verzögern. Das Urteil wird klären, wie weit private Verträge die kollektiven Pflichten nach dem Wohnungseigentumsrecht einschränken dürfen.